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馬光遠:要有耐心 讓時間慢慢消化房地產泡沫

人類泡沫災難史告訴我們,對于泡沫和杠桿的治理,一定要有敬畏之心,要有耐心,過于緊縮的政策只會增加災難,而不是抑制災難。就此而言,我們需要記住的教訓是:不能采取過于緊縮的政策,最好的辦法是讓時間慢慢的消化泡沫。

  隨著中國一線城市房價的上漲,關于中國房地產是否會重蹈日本覆轍的討論多了起來。

  日本房地產泡沫,是人類歷史上最著名的泡沫之一。日本東京地價在1985年到1988年漲了2.7倍。東京全部地產的價值超過了美國全部房地產價值的總和。到1989年底,日本的全部房地產價值超過了美國房地產價值的5倍,是全球股市市值的2倍以上。也就是說,把日本賣掉,可以買5個美國。到1990年,日本土地的總價值超過了世界其余地區全部土地價值的一半,東京單個家庭的住房價值高達3000萬~4000萬美元。

  這些數字盡管現在看來非常荒唐,但在當時,對于日本經濟和日本房地產的奇跡,很多專家用“新經濟范式”來解釋,認為日本房地產沒有泡沫。日本絕大多數的人甚至認為,按照日本地少、多山、人口密度高的國情,日本房價會永遠上漲。在1990年泡沫破滅之前,絕大多數人認為日本房價和股市會繼續上漲。

  關于什么是泡沫,研究泡沫的經濟學家從來都說不清楚,這也是“泡沫”的最大特點。從人類歷史上一些重大的泡沫破滅事件可以看出,在泡沫發生時,身處其中的人其實并不知道,甚至根本不愿意相信這是泡沫,只有在災難發生之后,人們的理智才重回大腦,感嘆過去的荒唐。

  對于日本房地產泡沫究竟因何破滅,破滅的時具備了什么樣的特征,其實到今天仍然是一個謎。從美國的經驗看,在美國完成城鎮化之前,房地產泡沫數次破滅,而房價究竟高到多大程度泡沫破滅也并無定論。

  目前中國房地產也面臨幾種特殊環境:第一,長期的貿易不平衡,導致巨額的貿易順差和外匯儲備,推動人民幣長期升值;第二,人口老齡化;第三,寬松的貨幣政策和無處投資的流動性;第四,巨大的住房供應。當然,由于中國房地產數據不全,我們沒有更準確的數據來進行嚴格的論證,正如福爾摩斯所言:“在沒有數據之前就開始推理是一種致命的錯誤,人們會不知不覺地通過扭曲事實去匹配理論,而不是要去理論去切合實際。”由于沒有數據,我們可能會先入為主的有了結論再去論證,但好在任何泡沫,其實很難有一個準確的數據的比較。從歷史去看,泡沫很多情況下既是客觀事實,但同時又是主觀反應。

  你很難去判斷郁金香的球莖價格漲到值一輛汽車時泡沫破滅,還是漲到一套房子的時候才破滅。

  諾獎得主希勒在《非理性繁榮》中,對此有精辟的描述:“投機泡沫是這樣一種情況:關于價格上漲的新聞刺激了投資者熱情,投資者熱情通過心理感染在人群中傳播,并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事。”這吸引了“越來越龐大的投資者群體,盡管他們懷疑投資的真實價值,但也被吸引入局,部分是因為他們嫉妒他人的成功,部分則是因為賭徒的興奮”。基本上,每一個泡沫在破滅之前,一些懷疑價格上漲的人不再懷疑,紛紛加入泡沫隊伍。

  需要說的是,日本房地產泡沫當年之所以破滅,也可能是當時意識到泡沫已經很嚴重的時候,采取了過于緊縮的“去杠桿”政策。

  人類泡沫災難史告訴我們,對于泡沫和杠桿的治理,一定要有敬畏之心,要有耐心,過于緊縮的政策只會增加災難,而不是抑制災難。就此而言,我們需要記住的教訓是:不能采取過于緊縮的政策,最好的辦法是讓時間慢慢的消化泡沫。

作者:佚名 本站編輯:陳蕓

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